解讀房產開發貸款

什么是房地產開發貸款?

房地產開發貸款是指對房地產開發企業發放的用于住房、商業用房和其他房地產開發建設的中長期項目貸款。房地產貸款的對象是注冊的有房地產開發、經營權的國有、集體、外資和股份制企業。 房地產開發貸款期限一般不超過三年(含三年)。 貸款原則上應采取抵押擔保或借款人有處分權的國債、存單及備付信用證質押擔保方式，擔保能力不足部分可采取保證擔保方式。

房產開發貸款有哪幾種?

按照開發內容的不同，房地產開發貸款又有以下幾種類型：1、住房開發貸款，是指銀行向房地產開發企業發放的用于開發建造向市場銷售住房的貸款。

2、商業用房開發貸款，是指銀行向房地產開發企業發放的用于開發建造向市場銷售，主要用于商業行為而非家庭居住用房的貸款。

3、土地開發貸款，是指銀行向房地產開發企業發放的用于土地開發的貸款。

4、房地產開發企業流動資金貸款，是指房地產開發企業因資金周轉所需申請的貸款，不與具體項目相聯系，由于最終仍然用來支持房地產開發，因此這類貸款仍屬房地產開發貸款。

如何申請?

除一般貸款所要求的條件外，申請房地產開發貸款的借款人還應具備以下條件：

1、有企業法人營業執照。

2、已取得貸款項目的土地使用權，且土地使用權終止時間長于貸款終止時間。

3、已取得貸款項目規劃投資許可證、建設許可證、開工許可證，外銷房屋許可證，并完成各項立項手續，且全部立項文件完整、真實、有效。

4、貸款項目申報用途與其功能相符，并能夠有效地滿足當地城市規劃和房地產市場的需求。

5、貸款項目工程預算、施工計劃符合國家和當地政府的有關規定。工程預算投資總額能滿足項目完工前由于通貨膨脹及不可預見等因素追加預算的需要。

6、具有一定比例的自有資金(一般應達到項目預算投資總額的30%)，并能夠在銀行貸款之前投入項目建設。

7、在銀行開立帳戶保持正常業務往來。

8、開發商須對建設的房地產進行保險，且第一受益人為貸款銀行。

需要的申請資料

1.基本材料法人營業執照(副本及影印件);法人代碼證書(副本及影印件);法定代表人證明、簽字樣本(原件及影印件);貸款(卡)(原件及影印件);財政部門或會計(審計)事務所核準的前三個年度財務報表和審計報告。新建企業免提交;成立不足三年的企業，提交自成立以來的年度和近期報表;稅務部門年檢合格的稅務登記證明;利稅清算表;公司合同(原件及影印件);公司章程(原件及影印件);企業董事會成員和主要負責人、財務負責人名單和簽字樣本等。若客戶為有限責任公司、股份有限公司、合資合作企業或承包經營企業，要求提供董事會或發包人同意的決議或文件(原件);貸款由被委托人辦理的需提供企業法定代表人授權委托書(原件)

2.貸款項目材料開發項目可行性研究報告及批準文件(原件及影印件);有權部門批準的項目、實施和開發的文件和計劃(原件及影印件)。

3.擔保材料按保證、抵押或質押的不同要求提供材料。

4.已經作過客戶評價并在有效期內的客戶，如無變更的，可不需提供客戶基本材料，只需提供貸款項目材料和擔保材料。

5.授信客戶只需提供貸款項目材料、擔保材料和《貸款證(卡)》。

6.要求客戶提供的材料在《中國銀行信貸業務申請材料清單》相關欄內標示"ü"。

利率：

1、人民幣貸款利率執行中國人民銀行規定的貸款利率。

2、外匯貸款利率根據銀行的有關規定和經辦行資金籌集成本及同業水平確定，可為固定利率，也可為浮動利率。

3、貸款期間的利率變動根據銀行的通知執行。

4、如展期貸款期限加上原期限達到新的利率期限檔次的，從展期之日起按新的期限檔次利率計收。

5、逾期貸款利率按中國人民銀行規定的利率執行。

6、擠占、挪用貸款按銀行規定的利率進行罰息。

貸款風險

房地產開發貸款目前在各家銀行業務中占的比例不是很高，尤其是大的銀行業務占比還相對較低，普遍都在8%以下，低一點的在6%—7%，可能有些中小商業銀行稍微高一點，大概達到10%多一點。如果說整個房地產市場總體上比較平穩，沒有出現大的系統性風險，房地產開發貸款的風險還不會很大。對商業銀行來說，房地產開發貸款有不錯的回報，而且還比較穩定，因此商業銀行肯定還是要做的。房地產行業是中國所有行業中最重要的行業之一，隨著城鎮化的發展，中國二三線城市房地產行業的發展還有很好的發展空間，它肯定還將是商業銀行非常重要的一塊業務。可以注意到，在2008年下半年中國受到國際金融危機的沖擊，房地產市場價格有所下跌的情況下，房地產行業的信貸還是保持了相對穩定的態勢。而2009年二季度之后，經濟開始回暖，房地產市場價格也開始上漲，各家銀行也相應增加了房地產貸款的比重，但并未有大幅度提升。總的來說，這樣的比重反應了商業銀行對這塊業務還是比較關注的。